Todo sobre hipotecas
23 de diciembre de 2022 2024-01-24 11:07Todo sobre hipotecas
Una hipoteca es un instrumento financiero que, en la gran mayoría de casos, vamos a necesitar contratar si queremos comprar una vivienda. Se trata de un tipo de contrato con una entidad financiera, generalmente un banco, mediante el cual nos dejan el dinero que nos falta, a cambio de devolverlo en un plazo acordado y sumándole un interés.
Comprar una vivienda es una decisión importante, y si además se tiene en cuenta que tener una hipoteca es tener una relación con el banco que puede durar entre 20-30 años, debemos tener muy claro cómo funcionan, qué tipos hay y qué elementos clave debemos conocer.
Si quieres tener el conocimiento necesario para elegir la mejor hipoteca para tí, sigue leyendo.
Empecemos por el principio, la definición de hipoteca.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un contrato en el cual una entidad financiera presta dinero al beneficiario del préstamo, colocando el bien hipotecado (la vivienda) como garantía. El contrato suele ser de duración media o larga, es decir de 10 a 30 años generalmente, pero hay opciones de hasta 40 años. Por otro lado, se establece una cuota mensual, fija o variable, que el beneficiario deberá pagar para así ir cancelando poco a poco la deuda adquirida.
En este tipo de préstamos, la entidad financiera mantendrá derechos sobre el bien hasta que no se haya saldado la deuda por completo, es por eso que, en caso de no pagar las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera podrá disponer del inmueble que está como garantía.
¿Cuáles son los tipos de hipotecas más frecuentes?
Existen principalmente 3 tipos de hipotecas, y reciben su nombre en función de cómo se establece el tipo de interés:
- La hipoteca de interés fijo es aquella en la cual el tipo de interés se fija al inicio del préstamo y ya no vuelve a variar, de forma que la cuota mensual siempre es la misma durante la duración de la hipoteca. La principal ventaja de este tipo es, precisamente, que sabes que la cuota no va a cambiar y por tanto quitas la incertidumbre que tienen las hipotecas variables en las que la cuota puede subir o bajar.
- La hipoteca de tipo de interés variable, es aquella en la que el tipo de interés está indexado típicamente al euríbor. Además, al interés marcado por el euríbor, el banco le añade su ganancia, que se llama diferencial. Como resultado, el tipo de interés en una hipoteca variable sería, por ejemplo, euríbor + 0,75% de diferencial. Como el euríbor es algo que va variando con el tiempo, el banco cada 6 o 12 meses revisa su valor y actualiza la cuota en función del nuevo valor del euríbor.
- La hipoteca mixta, que es una mezcla de las dos anteriores. Normalmente lo primeros 5 o 10 años de hipoteca sería de tipo fijo y luego pasaría a variable.
Requisitos para pedir una hipoteca
Después de la crisis inmobiliaria los bancos han establecido unos criterios más exigentes para conceder hipotecas, son los siguientes:
- Conceden hasta un máximo del 80% del valor de la vivienda, por tanto deberás tener ahorrado el 20% restante, además de otro 13% aproximadamente para hacer frente a los gastos asociados a la compra de la casa (ITP, plusvalía, registro de la propiedad,…). Para que te hagas una idea si tu vivienda vale 200.000 euros, deberás tener ahorrados unos 66.000 euros.
- La cuota de la hipoteca sumada a la cuota de tus otras deudas no debe superar nunca el 35% de tus ingresos netos.
- Tener un trabajo estable. Que se traduce en; si eres trabajador por cuenta ajena debes tener un contrato indefinido y con cierta antigüedad; si eres autónomo o empresario deberás demostrar que tienes un negocio viable y con beneficios durante al menos los dos últimos años.
- Tener un historial crediticio bueno. Esto es básicamente no tener préstamos con impagos acreditados.
Todos estos criterios son generales, pero ten en cuenta que son negociables, de forma que dependiendo de tu perfil de cliente y de tus ingresos puedes encontrar algunas excepciones, como por ejemplo, que te concedan el 90% del valor de la vivienda.
¿Qué es el TAE de una hipoteca?
La TAE, Tasa Anual Equivalente, es el dato más importante que tienes que revisar cuando solicitas una hipoteca. La TAE se presenta en %, y es la suma de todos los costes que tendrás que pagar por tener una hipoteca. Además del tipo de interés incluye las comisiones y los impuestos a pagar.
Para comparar una hipoteca con otra, no debemos comparar el TIN, que es el tipo de interés, sino la TAE.
¿Qué son las comisiones?
Básicamente, las comisiones son pagos extras y puntuales que vas a tener que afrontar durante la vida de la hipoteca. El origen de las comisiones es diverso, las más frecuentes son:
- Comisión de estudio y apertura. Es una comisión que cobra el banco al momento de abrir la hipoteca por el trabajo que les requiere averiguar si eres un cliente viable.
- Comisión de novación. Es una comisión que te cobrarán si ya tienes una hipoteca y renegocias las condiciones con tu mismo banco.
- Comisión de subrogación. Tendrás que pagarla si quieres mover tu hipoteca a otro banco.
- Comisión por cancelación anticipada. Existen dos tipos:
- Cancelación parcial. Que están limitadas:
- Para las hipotecas con tipo variable, un 0,15 % durante los primeros cinco años, o un 0,25 % durante los primeros tres años, y nada pasados esos plazos.
- Para las hipotecas con tipo fijo, un 2 % durante los primeros diez años y un 1,5 % a partir de entonces.
- Cancelación total. Si cancelas totalmente el capital pendiente.
- Cancelación parcial. Que están limitadas:
- Comisión de impagos. Está comisión te la cobrarán si dejas de pagar alguna mensualidad. Ten en cuenta que si dejas de pagar durante más de 12 meses el banco puede quitarte la vivienda y subastarla.
- Comisión por la carta que te envían para notificar los impagos.
Debes saber que todas las comisiones son negociables y debes hacerlo para que sean lo más bajas posible.
Los bancos, con el objetivo de hacernos más atractivas las hipotecas, nos ofrecen productos, como seguros o planes de pensiones, a cambio de bonificar el tipo de interés. A continuación os cuento cómo funcionan.
¡ATENCIÓN!
Por decreto del Gobierno de España, los bancos no pueden cobrar comisiones por amortizar una hipoteca variable antes de tiempo o por pasar tu hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Esta medida se aplica hasta el 31 de diciembre de 2023, incluido.
¿Qué son las bonificaciones?
Antes de nada, debes saber, que el banco sólo te puede obligar a tener 3 productos:
- Cuenta para pagar las cuotas
- Seguro de hogar
- Seguro de vida
El banco te puede obligar a tener a seguro de hogar y de vida, pero no te puede obligar a contratarlos con ellos. Y ahí es donde entran las bonificaciones.
Las bonificaciones son descuentos que nos hace el banco en el tipo de interés siempre y cuando les contratemos algún producto. Típicamente los productos son:
- Tener la nómina domiciliada
- Contratar un seguro de hogar o de vida
- Contratar una alarma para la vivienda
- Contratar un plan de pensiones o productos de inversión
Si bien las bonificaciones inicialmente pueden parecer muy atractivas, la realidad es que si luego analizas lo que ahorras de cuota respecto a lo que te cuesta el producto, suele ser muy frecuente que no te salga a cuenta. Por eso, como mínimo, siempre por en duda las bonificaciones y estudia si realmente te interesan.
¿Quién paga los gastos al formalizar la hipoteca?
Desde el 2019 la cosa está muy clara:
Banco
Gestoría
Registro
Notaría
IAJD
Su copia de la escritura
Cliente
Tasación
Su copia de la escritura
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Mi recomendación es que no pierdas demasiado tiempo averiguando cómo se calcula la cuota de una hipoteca ya que existen decenas de simuladores en los que tardarás segundos en conocer la cuota. Ten en cuenta lo siguiente:
- Si tu hipoteca es fija, bastará que en el simulador pongas la duración de la hipoteca, el capital de la misma y el tipo de interés.
- Si es variable se complica bastante más, puesto que al depender del euríbor y no saber cómo se va a comportar sólo podrás calcular la cuota hasta la próxima revisión del mismo. En este caso, lo recomendable es hacer varias simulaciones suponiendo diferentes valores del euríbor y dando un margen de seguridad para que una subida no te ponga en problemas.
- El tipo de interés anual que te cobran lo hacen respecto al capital que te queda por pagar, así que, una variación del 1% en el interés puede tener un impacto grande. Por ejemplo:
- En una hipoteca de 230.000 euros a 30 años, si el tipo de interés es del 2% pagarías una cuota de 850,12 euros y durante toda la hipoteca los intereses pagados serían de 73.539,06 euros.
- La situación anterior pero con un interés del 3%, el resultado sería una cuota de 969,69 euros y unos intereses de 114.872,28 euros.
Como puedes ver, un 1% de variación en el tipo de interés, incrementa tu cuota unos 120 euros al mes, pero es que si miras toda la hipoteca vas a pagar 40.000 euros más de intereses en esos 30 años.
¿Qué cuota puede soportar mi economia?
Como casi todo en la vida no existe una respuesta universal, porque dependerá de muchos factores, como puede ser tu situación financiera, o algún factor más psicológico, como tu manera de llevar la deuda. Aún así, existen unos límites que comúnmente son llamados criterios de prudencia y que te pueden servir de guía. A continuación los explico:
- La suma de las cuotas de todas tus deudas nunca debería superar el 33% de tus ingresos netos mensuales. De aquí se desprende que cuantas menos deudas tengas, más alta podrá ser la cuota de hipoteca que puedas asumir.
- La suma de lo que te cuesta tener la vivienda nunca debe superar el 35% de tus ingresos anuales. En esa suma deberás tener en cuenta coste de la hipoteca anualizado, comunidad, seguros, IBI, incineradora, mantenimiento de la vivienda, etc.
¿Y si mi hipoteca no es competitiva ya que en otros bancos ofrecen algo mejor?
Ningún problema. La nueva ley hipotecaria de 2019, favorece precisamente que puedas aspirar a mejorar las condiciones de tu hipoteca, sobretodo si quieres pasar de hipoteca variable a fija. Esta ley, entre otras cosas, limita las comisiones de novación y subrogación, para que cambiar de hipoteca no te cueste tanto.
Si quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca tienes 3 opciones:
- Novación. Sería sentarse a negociar con tu propio banco unas nuevas condiciones.
- Subrogación. Sería llevarse la hipoteca de tu banco actual a otro banco.
- Cancelación y apertura. Abrir una hipoteca en un nuevo banco, con el dinero que te prestan cancelas la antigua. Es parecido a la subrogación, pero al cancelar la hipoteca antigua y abrir una nueva hay asociados unos gastos extras (cancelación en el registro y nueva tasación).
Sin ninguna duda, te animo a que revises si tu hipoteca es competitiva, y si no lo es, ponte manos a la obra e intenta mejorarla.
Conclusiones
Con toda la información que acabo de compartir, pretendo que tengas muy claro la hipoteca que firmas. Entender el tipo de interés, que pasará si sube el euríbor, las comisiones y bonificaciones, es realmente muy importante por el impacto que puede tener en tu vida, ya que la cuota de la hipoteca suele llevarse un buen pellizco de nuestros ingresos y además lo hacen durante muchos años.
En cuanto a recomendaciones generales, se debe tener en cuenta lo siguiente:
- Si tu hipoteca es o va a ser variable, asegúrate de que si lo intereses suben mucho vas a poder pagar, aunque sea aprentándote el cinturón.
- Si tu hipoteca es o va a ser fija, ten en cuenta que todo lo que es tener un tipo de interés entre el 2-3% es una buena hipoteca y más viendo como están subiendo lo intereses. Obviamente, dependiendo del momento en el que esté la economía, podrás conseguir mejores tipos de interés.
- Si tienes en mente firmar una hipoteca variable pero estás seguro de que si los intereses suben mucho no vas a poder pagar, es mejor firmar una hipoteca fija aunque pagues más que en la variable. De esta manera evitarás problemas futuros porque sabes que tu cuota no va a subir.
- Recuerda que la hipoteca no es un contrato inamovible, siempre puedes negociar nuevas condiciones y sino te convence puedes cambiar de banco.
Si necesitas ayuda para aprender finanzas personales o simplemente quieres revisar algún aspecto de ellas, no dudes en contactarme y te ayudaré encantado.
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