Qué es una hipoteca y qué necesitas para que te la concedan

Artículo publicado originalmente el 23 de diciembre de 2022 y actualizado el 31 de agosto de 2026.

Una hipoteca es un préstamo que permite financiar una vivienda. La entidad entrega un capital, tú lo devuelves mediante cuotas durante un plazo y pagas unos intereses por el dinero prestado. La vivienda queda vinculada como garantía del préstamo.

En una compraventa formalizada y entregada, el comprador pasa a ser propietario desde la firma, pero la hipoteca introduce una obligación de pago a largo plazo. Entender bien la operación implica mirar mucho más que la cuota inicial: también el ahorro previo, los impuestos, los gastos, el tipo de interés, las comisiones, los productos vinculados y los riesgos que podrían aparecer si cambian tus ingresos o las condiciones del mercado.

Hipoteca fija, variable o mixta: diferencias con un mismo ejemplo

Para comparar modalidades, usemos el mismo supuesto educativo: 160.000 € a 30 años, sistema francés, cuotas mensuales, sin comisiones, seguros ni bonificaciones. Las cifras son aproximadas y sirven para entender el efecto del tipo; no son una oferta ni una previsión.

Modalidad	Supuesto	Cuota aproximada
Fija	3 % durante todo el plazo	675 €/mes
Variable	Euríbor + 0,75 %; tipo total 2,75 %	653 €/mes iniciales
Variable	Euríbor + 0,75 %; tipo total 4,75 %	835 €/mes en ese escenario
Mixta	2,5 % fijo durante cinco años	632 €/mes iniciales

En la hipoteca fija, el tipo permanece estable durante el periodo pactado. Aporta previsibilidad: la cuota de este ejemplo no cambia por una subida del euríbor, aunque normalmente no se beneficia de una eventual bajada de tipos.

En la hipoteca variable, el interés suele ser un índice de referencia más un diferencial. Si el tipo total fuese del 2,75 %, la cuota inicial del ejemplo rondaría los 653 €; si en una revisión el tipo total subiera al 4,75 %, el cálculo sobre el capital y el plazo iniciales daría unos 835 €. En una revisión real se utiliza el capital pendiente y el plazo que quede, por lo que el resultado no sería exactamente el de esta comparación.

La hipoteca mixta combina un primer tramo fijo y otro variable. Con un 2,5 % fijo durante cinco años, la cuota inicial sería de unos 632 € en este supuesto. Después se aplicaría el euríbor más el diferencial pactado. Puede ofrecer estabilidad al principio, pero deja abierta la incertidumbre del segundo tramo.

Ninguna modalidad es universalmente mejor. La decisión debe considerar tu margen mensual, la estabilidad de tus ingresos, el plazo, la probabilidad de mantener la vivienda y tu capacidad para soportar escenarios menos favorables.

Qué mira el banco y qué documentación suele pedir

El banco analiza la capacidad de devolución y el riesgo de la operación. Entre los elementos habituales están:

• Ingresos estables, suficientes y acreditables.
• Continuidad laboral o, en el caso de una actividad profesional, regularidad de los ingresos.
• Otras deudas, tarjetas, avales y cuotas ya comprometidas.
• Historial de pagos y posibles incidencias.
• Ahorro disponible después de la entrada y los gastos.
• Edad de los titulares y plazo solicitado.
• Valoración, estado y situación registral de la vivienda.

Cumplir estos criterios habituales no garantiza que la entidad conceda la hipoteca. Cada banco aplica su política de riesgos y puede pedir información adicional.

Documentación habitual

• DNI o NIE.
• Últimas nóminas, contrato de trabajo y vida laboral.
• Última declaración de la renta.
• Extractos bancarios y prueba del ahorro disponible.
• Información de préstamos, tarjetas y otras deudas.
• Documentación del inmueble y, si existe, contrato de arras.
• Si eres autónomo: declaraciones fiscales, cuentas y acreditación de ingresos de los últimos ejercicios.

Ratio de endeudamiento: una referencia para no forzar la cuota

Como orientación habitual, el total de cuotas de deuda puede situarse alrededor del 30-35 % de los ingresos netos. No es una regla legal ni una garantía de comodidad.

Por ejemplo, un hogar con 3.000 € netos al mes tendría una deuda total orientativa de 900-1.050 € mensuales. Si ya paga 200 € por un coche, quedarían aproximadamente 700-850 € para la hipoteca y el resto de deudas.

Ese margen no debería agotarse. La vivienda también implica IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, reparaciones e imprevistos. Conviene probar la cuota con ingresos temporalmente más bajos o con tipos más altos, especialmente si el préstamo es variable.

Cuánto ahorro necesitas y qué significa financiar el 80 %

El 80 % suele aplicarse sobre el menor importe entre el precio de compraventa y la tasación. Es una referencia de financiación frecuente, no un derecho del comprador: la entidad puede prestar menos.

Ejemplo A: precio y tasación suficientes

Para una vivienda de 200.000 €, un préstamo del 80 % sería de 160.000 €. La entrada ascendería a 40.000 €. Si se trata de una vivienda usada y tomamos un ITP ilustrativo del 8 %, serían 16.000 € adicionales. Sumando una estimación prudente de 2.000-4.000 € para otros gastos de compraventa, registro, posibles gestiones y tasación, el ahorro total orientativo estaría alrededor de 58.000-60.000 €.

El ITP depende de la comunidad autónoma, del tipo de vivienda y de las circunstancias de la operación. La cifra anterior es solo un ejemplo y debe sustituirse por el cálculo aplicable a tu caso.

Ejemplo B: la tasación queda por debajo del precio

Si el precio es 200.000 €, pero la tasación es de 190.000 €, el 80 % serían 152.000 €. En ese caso aportarías 48.000 € para cubrir el precio, antes de sumar impuestos y gastos.

Por prudencia, muchas operaciones requieren alrededor del 30 % del precio en ahorros y algunas necesitan más. No es una regla legal ni conviene utilizar todos los ahorros en la entrada: debe quedar un fondo para imprevistos y para los primeros gastos de la vivienda.

Gastos de la compraventa: no son los mismos que los de la hipoteca

Separar ambos grupos evita presupuestos incompletos.

Gastos que puede asumir el comprador

• Vivienda usada: ITP autonómico, con frecuencia aproximadamente del 6-10 %, aunque existen otros tipos, reducciones y requisitos.
• Vivienda nueva: IVA general del 10 % y AJD autonómico, aproximadamente del 0,5-1,5 % como orientación.
• Inscripción de la compra, copias notariales y gestoría si se utiliza.
• Tasación, cuando se solicita una hipoteca.

Los porcentajes son orientativos. Deben comprobarse según la comunidad autónoma, el tipo de inmueble, el precio y la operación concreta.

Gastos que puede asumir el vendedor

• La plusvalía municipal, con carácter general.
• La tributación que corresponda por una posible ganancia patrimonial.
• La cancelación de cargas anteriores si debe entregar la vivienda libre de ellas.

Gastos de formalización hipotecaria y Ley 5/2019

En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, los gastos de formalización del préstamo se separan de los de la compraventa:

• Cliente: la tasación y la copia de la escritura hipotecaria si la solicita.
• Banco: la notaría del préstamo, el registro de la hipoteca, la gestoría y el impuesto de constitución de la hipoteca.

Pregunta siempre qué conceptos están incluidos en la oferta y cuáles quedan fuera. La compraventa y la hipoteca pueden firmarse en una misma cita, pero son operaciones y costes distintos.

Comisiones que conviene revisar

• Apertura: solo puede cobrarse si está informada y pactada. Se cobra una vez e incluye estudio, tramitación y concesión; no debe añadirse una comisión de estudio separada por esas mismas tareas.
• Amortización total o parcial: en contratos desde el 16 de junio de 2019, para tipo variable puede pactarse una de estas opciones: hasta el 0,25 % durante los tres primeros años o hasta el 0,15 % durante los cinco primeros. Después, 0 %. Para tipo fijo, el máximo es del 2 % durante los diez primeros años y del 1,5 % después. En todos los casos existe el límite de la pérdida financiera.
• Novación: modificación del préstamo con el mismo banco. Si solo amplía el plazo, la comisión máxima es del 0,1 % del capital pendiente.
• Cambio de variable a fija: por novación o subrogación, máximo del 0,05 % durante los tres primeros años y 0 % después, en los supuestos previstos.
• Subrogación: puede ser el traslado a otro banco o un cambio de deudor. Las comisiones y gastos dependen del contrato, la fecha y el tipo de operación.

La tasación, las copias y la cancelación registral son gastos, no comisiones. Los contratos anteriores pueden tener otro régimen. Revisa la FEIN y la escritura antes de calcular el coste de amortizar, novar o cambiar de entidad.

TIN, TAE y bonificaciones: el descuento no siempre abarata la hipoteca

El TIN es el tipo nominal utilizado para calcular los intereses. La TAE ofrece una visión anual más amplia del coste del préstamo bajo unas hipótesis determinadas e incorpora el tipo y ciertos costes conocidos. Ayuda a comparar hipotecas parecidas, pero no incluye todos los impuestos ni todos los gastos de la compraventa: mira también capital, plazo, cuota, coste total en euros y condiciones de revisión si el tipo es variable.

Una bonificación es una reducción del tipo de interés a cambio de contratar o mantener productos: nómina, cuentas, tarjetas, seguros, alarmas o productos de ahorro e inversión. No es un regalo. Es una de las áreas en las que la entidad o su grupo puede obtener ingresos adicionales, y una cuota hipotecaria más baja puede coexistir con un coste total más alto.

Para valorarla, compara durante todo el plazo:

• El ahorro anual de intereses que produce la rebaja del tipo.
• El coste anual de cada producto exigido.
• Las posibles subidas de primas con el paso de los años, especialmente en vida.
• Cuánto tiempo estás obligado a mantener cada producto.
• El coste de cancelarlo y perder la bonificación.
• Si hay prima única y, sobre todo, si esa prima se financia dentro del préstamo, porque entonces también genera intereses.

La comparación correcta no es cuota bonificada frente a cuota sin bonificar, sino coste total con productos frente a coste total sin ellos.

La entidad debe informar en la documentación precontractual del coste y de las condiciones del préstamo con los productos combinados y sin ellos, de modo que puedas contrastar las dos opciones antes de decidir.

¿Es obligatorio contratar el seguro de hogar o de vida con el banco?

• Seguro de daños o incendios: al hipotecar una vivienda debe existir cobertura de daños o incendios sobre el inmueble en los términos exigibles. Eso no equivale a estar obligado a contratar un multirriesgo de hogar completo con la aseguradora del banco.
• Seguro de vida: no es obligatorio por ley en todas las hipotecas. La entidad puede exigir una póliza que garantice el cumplimiento del préstamo como condición de una oferta concreta, pero debe indicarlo antes de firmar.
• Elección de aseguradora: si la entidad exige un seguro de daños o de garantía del pago, debe aceptar una póliza alternativa de otra compañía con condiciones y prestaciones equivalentes. No puede cobrarte por analizarla ni empeorar las condiciones ofertadas por aceptar esa alternativa, conforme a la Ley 5/2019.
• Seguro opcional para bonificar: es distinto del anterior. Si se ofrece de forma opcional para rebajar el tipo y decides contratarlo fuera del banco, puedes perder esa bonificación si así se estableció en la oferta, aunque la hipoteca pueda mantenerse.

Antes de decidir, compara cobertura, exclusiones, beneficiarios, prima anual frente a prima única, evolución previsible del precio y coste total. Contratar fuera del banco no es automáticamente mejor: depende de las condiciones concretas y de la bonificación en juego.

Presta especial atención a los seguros de vida a prima única financiada: su coste se añade al capital del préstamo y puede generar intereses durante años, encareciendo la operación mucho más de lo que sugiere la cuota.

Arras y nota simple: qué revisar antes de entregar dinero

El contrato de arras no es obligatorio, pero sí puede ser vinculante. Antes de firmar o entregar una cantidad, solicita una nota simple reciente y comprueba:

• Quiénes son los titulares y si firman todos los propietarios.
• Descripción y superficie de la vivienda.
• Hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, afecciones fiscales y otras limitaciones.

Si existe una carga, el contrato debe indicar cómo y cuándo se cancelará, quién se ocupa de hacerlo y quién paga el coste. La nota simple es una fotografía informativa del Registro y no lo muestra todo: comprueba también el IBI, el certificado de deuda con la comunidad, la situación urbanística cuando proceda y cualquier limitación que pueda afectar al inmueble.

Si la compra depende de conseguir una hipoteca, deja por escrito qué ocurre si el banco la deniega. En las arras penitenciales, según la redacción y el tipo de contrato, el comprador que desiste pierde la señal y el vendedor que desiste debe devolverla duplicada. No des por hecho que cualquier documento llamado “arras” produce ese efecto. Antes de utilizar un modelo genérico, consulta al notario o a un profesional jurídico.

Documentación previa a la firma

Antes de firmar el préstamo, la entidad debe entregarte la documentación precontractual que corresponda, incluyendo:

• FEIN, con las condiciones personalizadas de la oferta.
• FiAE, con advertencias estandarizadas sobre riesgos y cláusulas relevantes.
• Proyecto de contrato y desglose de gastos.

La documentación debe estar disponible con una antelación mínima de diez días naturales. Además, tendrás asesoramiento notarial gratuito antes de la firma. Utiliza ese tiempo para leer, preguntar y comprobar que la escritura coincide con la oferta.

Checklist final antes de comprometerte

1. Calcula entrada, impuestos, gastos y el ahorro que quedará después de la compra.
2. Comprueba tu ratio de endeudamiento y el coste completo de la vivienda.
3. Solicita una nota simple reciente y revisa las cargas.
4. Condiciona las arras a la financiación cuando la operación dependa de ella.
5. Compara FEIN, TIN, TAE, cuota y coste total en euros.
6. Simula escenarios adversos de tipos, ingresos y gastos.
7. Calcula el coste real de las bonificaciones y productos asociados.
8. Conserva un fondo de emergencia después de firmar.

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Contenido informativo y educativo. No constituye asesoramiento financiero, jurídico ni una recomendación individual.

Fuentes oficiales

• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — BOE.
• Antes de pedir una hipoteca — Banco de España.
• Gastos de una hipoteca y amortización anticipada — Banco de España.
• Productos combinados y vinculados — Banco de España.
• Echa tus cuentas antes de contratar los productos combinados de la hipoteca — Banco de España; y ¿Puede imponerme el banco su seguro con la hipoteca? — Banco de España.
• Comprar una vivienda — Consejo General del Notariado; y guía para comprar una vivienda en España — Colegio de Registradores.